Vom Traum zum Haus: Kaufprozess auf Mallorca erklärt

Der Immobilienerwerb beschränkt sich nicht nur auf die Unterzeichnung eines Kaufvertrags und die Schlüsselübergabe. Vielmehr handelt es sich um einen mehrstufigen Prozess. Experten sprechen vom „Lebenszyklus einer Immobilie“. Dabei gilt es alle Phasen zu berücksichtigen: Kauf und Strukturierung, Nutzung, Umbaumaßnahmen, Erben & Schenken sowie den Verkauf. Neben der Auswahl des richtigen Objekts spielen baurechtliche, steuerliche und erbrechtliche Fragen eine entscheidende Rolle – sowohl für die Nutzung als auch für eine mögliche spätere Veräußerung oder Vererbung.

• Sorgfältige Prüfung der Immobilie (Due Diligence): Es ist kein Geheimnis, dass auf Mallorca und Ibiza so manche Immobilie nicht unbedingt alle baurechtlichen Vorschriften erfüllt. Die „Due Diligence“ beschreibt die Prüfung und Bewertung einer Immobilie im Rahmen einer Transaktion durch einen potenziellen Investor. Ihr Ziel: detaillierte und systematische Analyse von qualitativen und quantitativen Informationen und Daten eines Objektes, um so Risiken vor dem Kauf zu erkennen. Sie umfasst u.a. bau- und zivilrechtliche sowie bautechnische Prüfungen 
• Steuerliche Strukturierung: Optimierung zur Vermeidung oder Reduzierung von Vermögensteuer und der familieninternen Planung.
• Laufende Betreuung: Unterstützung während der Nutzung sowie auch bei Umbauten.
• Nachfolgeregelung: Beratung zu spanischer Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Ein Makler unterstützt bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie, prüft jedoch keine rechtlichen oder baulichen Risiken. Auch ein Notar ist nicht verpflichtet, eine umfassende Prüfung vorzunehmen. Um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten, empfiehlt sich die frühzeitige Einbindung spezialisierter Fachleute, die den gesamten Kaufprozess begleiten.

Ein interdisziplinäres Team aus Fachanwälten, Steuerberatern und Gutachtern hilft dabei, potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen und die Abwicklung strukturiert vorzubereiten – von der ersten Analyse bis zur Eintragung ins Grundbuch.

Um unliebsame Überraschungen nach dem Notartermin zu vermeiden, sollten wesentliche Aspekte bereits vorab geklärt werden:

• Grundbucheinträge und Lastenfreiheit
• Baurechtliche Genehmigungen und eventuelle Verstöße
• Steuerliche Implikationen und Finanzierungskonzepte

Besonders bei Bestandsimmobilien besteht oft Unsicherheit hinsichtlich baurechtlicher Vorschriften. Nicht jede bauliche Abweichung führt zu Problemen, doch ein Experte hilft dabei, potenzielle Risiken zu erkennen und zu bewerten.

Ob eine Immobilie als Privatperson oder über eine Gesellschaft erworben werden sollte, hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die geplante Nutzung und steuerlichen Rahmenbedingungen. Eine falsche Struktur kann langfristig erhebliche finanzielle Nachteile mit sich bringen. Eine frühzeitige steuerliche Beratung ist daher essenziell.

Ein wesentlicher Unterschied zu anderen Ländern besteht darin, dass der Kaufpreis in Spanien beim Notartermin in voller Höhe fällig wird und die Eigentumsübertragung direkt erfolgt. Um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten, sind folgende Schritte wichtig:

1. Sicherstellung einer korrekten Zahlungsabwicklung (z. B. über Treuhandkonten)
2. Überprüfung, dass keine Ansprüche Dritter bestehen
3. Eintragung ins spanische Grundbuch

Viele Käufer gehen davon aus, dass der Erwerb einer Immobilie schnell abgewickelt werden kann. Doch oft gestaltet sich der Prozess komplexer als angenommen. Typische Herausforderungen sind:

• Fehlende oder unvollständige Dokumente können den Kauf verzögern
• Probleme mit der steuerlichen Strukturierung und Finanzierung
• Baurechtliche Mängel oder illegale Umbauten, die bei der Prüfung entdeckt werden

Der Kaufprozess dauert in der Regel ein bis zwei Monate, kann sich jedoch je nach individueller Situation verlängern oder verkürzen. Faktoren wie steuerliche Strukturen, Finanzierungen oder fehlende Dokumente spielen dabei eine wesentliche Rolle.

Der Immobilienmarkt auf Mallorca bietet vielfältige Möglichkeiten, stellt Käufer jedoch auch vor Herausforderungen. Eine professionelle Begleitung durch Experten kann helfen, rechtliche und steuerliche Fallstricke zu vermeiden und die Immobilie nachhaltig abzusichern.

Gründliche Vorbereitung und fachkundige Beratung sind der Schlüssel zu einem sicheren und erfolgreichen Immobilienkauf. Dieser Beitrag wurde verfasst von unserem Partner PlattesGroup, der deutschsprachigen Beraterkanzlei für Wirtschafts-, Steuer- und Rechtsfragen mit Sitz in Palma de Mallorca.